编者按：本文来自微信公众号「魔都财观」（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，01开发商能卖掉的房子，你卖不掉新房有一个核心卖点——处房权新房=处房权次新。不要小看这个处房权，是无数人都梦寐以求的追寻。我记得当年我在小白阶段也好这口。毕竟房子这样的大宗商品，大家都不喜欢有别人住过。但是很多人没意识到，处房权溢价只有新房才有，是容易被消耗的。开发商金碧辉煌的售楼处、谈吐颇佳的销售**、做工精美的沙盘导图，这些都是处房权销售的助推器。在这个阶段开发商是可以卖出高价的，可以卖出有硬伤的产品的。很多户型、总价流动性、交通动线上的瑕疵都会在这个一刹那，被脑门一热的买房人忽略掉。可是任何新房买下来，等你再卖出的时候，处房权溢价就没有了，哪怕你一天也没住过。那些问题和瑕疵，没有了售楼处的宣传攻势，没有了处房权的掩护，统统暴露在买家面前，你就麻烦了。我想起有一天，和水库的dittojeff，他讲了一个例子，让我印象颇深。现在上海近郊有很多总价在1000万的入门独栋别墅，为什么慢。除了总价约束外，还有更大的一个问题在于，这些别墅处于高不成低不就的尴尬境地。虽然对比普通公寓已经很**了，但对于真正高净值人群理想的稀缺资产，还是有很大差距的。比如虽然别墅号称3、400平米，但是大多都是叠加到3楼、4楼，由于别墅爬楼到3楼及以上的场景有限，高层的面积实际使用效率降低，这样的大面积是不值得购买的。这些别墅的硬伤在买家眼里都是看得见的，只有在新房新盘营销攻势下，这些产品才卖得掉。到了二手市场，就砸在手里了。现在市面上卖的部分新房项目也存在一样的问题。比如有的项目靠近墓地，还有的靠近高压线。售楼处开盘后几周、几个月的密集营销下，在新房供应紧张的环境下，这些有瑕疵的产品都是卖得掉的。但是等到你买下，历经漫长的时间岁月，这些产品的缺陷就会慢慢暴露出来。如果买房是投资的话，是不太倾向于买新房的。因为处房权和瑕疵缺陷都打入了你的买入成本，却无法体现在你的卖出收入里。新房更适合的是自住刚需，崭新的楼盘，规整的物业，和统一入住都让一切井井有条，能提升居住体验的。近的好消息是，现在的新房限价改变了部分游戏规则。由于人为压低了成本，对冲了之前很大的一部分缺点。你能买到85折的新房你就买吧。02新房也是会降价的开发商的捂盘和跌价出货的节奏和普通的二手房东不一样。开发商，看上去是一个盖房子的，其实本质是一个大的买房人，一个金融玩家。他们左手，从金融市场融入资金，从银行借过来开发贷、从大A股发融资、在银行间市场发债、发银行理财产品筹钱。右手，用小资金拿地，吃下地皮，2年后上市，分销给各路小的买房人。因为它做的是盖房子，分销的套路，玩的是地皮房子的打法，看上去像是类似于建筑业的实业经营，所以开发商自己不会被限购土地、不会有被限贷的紧箍。但本质上，建筑安装成本在开发商的经营成本只占到20%的小头。大头是拿地和财务利息成本，这和我们买房人的套路类似，**成本是建仓和利息成本。所以开发商就是一个大号的买房人。开发商资金流的多少，直接决定了它是持仓还是出货。就像我们买房人，如果有钱的话，是不会卖房子的。过去两年，市场宽松的时候，开发商融资利率只要6%左右，而开发商卖房子的毛利率都是20%（叠杠杆快周转），只要把规模做大就可以了。现在对开发商融资收紧了，有的开发商融资利率已经到了10%以上，而另外一边，调控升级也让开发商的出货也越来越困难。为了续命，从明年开始，会有部分开发商开始降价。这个在每一轮调控里都是出现过的，哪怕是像上海这样的**城市，都出现过降价，然后集体退房的事件。你们可以查一下大华水岸蓝桥退房。当然当初那批退房的客户，如果后续没买房，现在应该是死了的心都有的。——这个就是楼市有意思的地方，长线很美好，短线很曲折，看你扛不扛得住了。还有大家要有个认知，就是新房市场以后会分化，供给大的近郊市场，因为楼盘众多，价格竞争激烈，降价会多一些。但是真正核心区位的豪宅，就是单价是近郊新房价格×2，×3的那种，房价反而没问题。你不要觉得豪宅新房。它就是这种涨跌都少的套路。经济学上叫弹性不足，其实就是没尿性。涨得时候因为基数高，难涨。跌的时候，因为稀缺，很难跌。说穿了，就是里的大盘蓝筹股，*维稳。而近郊的新房，就是创业板，暴涨暴跌。比较合适的打法是，如果你要买豪宅新房自住，注意豪宅指的是在所在城市总价购买力限制以上的那种房子：北京、上海——1600万南京、杭州——800万重庆——400万左右。那你可以无视周期，而且真正的豪宅是卖一套少一套，赶紧买，趁早买。如果你是想买新房投资，倒是可以选择近郊供给大的新房，趁着限价提前买入折扣笋盘，或者等到明年再。03回避滚动开发上市的楼盘我们对当前楼市的判断是深圳、上海因为提前回撤，目前已经见底，而二线城市目前即将进入静淡市。这个在《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》已经有分享了。所以在当下买房的时候，提醒大家注意一个细节。注意回避开发商资金紧张，且滚动开发的项目。特别是那种近郊大盘，分个五六期，甚至十期开发的。因为我们预计，这一轮静淡市不知道时间长短。如果政策长期从紧的话，资金紧张的开发商一定是不好过的。那些有滚动开发上市的项目，很有可能在后面几期降价，开出低价。如果你不幸买了前面几期的产品，那么后面几期的降价，将会直接拉低你的挂牌价。虽然未来还能创新高，但浮亏个几年，心里总是不爽的。而且我们自己有的时候也会去做一些创新融资，比如说拿房产作抵押，开发商这样的降价打法，直接拉低了抵押的评估价格。也很伤融资的信贷成数的。再推演一下，你也应该尽可能回避滚动开发大盘周边的楼盘，大盘的后面几期降价，也会把你的刚买的新房或者二手房单价连坐。如何判断开发商资金紧张，现在开发商大多是上市公司，你也不用学会看财务报表，你就看看他家公告好了，如果开发商融发债融资成本都到10%以上了，那他大概率是缺资金的，不是好现象。如何看土地储备，到项目现场周围去看看，施工工地上都有项目牵头方的名字，一般是开发商的项目公司，一看就知道了。再用查公司的软件搜搜就知道了。还有开发商拿地的时候，当地的土地规划部门都有公告的，也可以知道注意，我们这里说的是当下静淡市的回避的打法。这个在牛市是反向操作的。如果一轮牛市起步，你反而要买这种滚动开发的项目。因为每一期新开盘都拉升房价，一手带二手，你的房子也会被抬轿子，涨得很快。至于什么时候牛市到来，到明年3月开就知道了，**公告会说的，楼市政策到底走牛还是继续静淡市。好了，一不小心，才写了几条就已经三千字了。大概还有四、五条关于新房的套路干货，下次再找机会给大家继续分析。后给大家总结下：一是买新房注意回避硬伤的产品（户型、通勤、产品类别），开发商卖得掉的，你二手房可能真卖不掉。二是新房也是会降价的。买真豪宅的无视周期，喜欢近郊新房的要折扣笋度做安全边际。三是静淡市尽量回避滚动开发上市的新房楼盘，牛市则反向操作。

　　获悉，电动车快速充电解决方案提供商「iFaster甄快」今日完成了1000万天使轮融资，由易津资本领投，用途为渠道网络建设和产品的迭代。目前，针对电动车的充电需求，“e换电"等企业代表的换电方案是主流方案。CEO陈可说，换电方案存在三点问题：（1）锂电池的放电深度不够，续航里程不高；（2）换电站的点位不够多，满足不了全部骑手需求；（3）铺设换电柜的成本高，占地面积大，对电网也有一定要求。是一门重资产的生意。但是换电解决了一个骑手的核心需求，能够以快的速度拿到新的电池。此外，以iFaster甄快首*入的成都为例，成都的100000骑手中只有不到10%采用e换电的方案，大部分骑手还是用传统的铅酸电池进行充电，这证明其他玩家还有充裕的进入空间。综上，徐可选择用快充方案切入市场。骑手需要换用iFaster甄快的专用电池，用iFaster甄快提供的充电桩进行充电。针对换电的几个问题，快充方案都可以实现一定程度的优化，（1）iFaster甄快的大容量锂电池在平均12-30min的快速充电后，可以实现50-100km的续航；（2）骑手即来即充，不会存在换电柜没有有电的电池的情况；（3）只需要安装一个壁挂式/立柱式的充电桩，安装成本低，占地面积小，不需要专用的电网。iFaster甄快的核心快充技术来自于一家研发新能源汽车快充电池的独角兽公司。在“iFaster甄快"之前，陈可是“闪开来电"的CEO，闪开来电的主营业务是电动车充电站。两者合作开发了电动车快充技术，有一定的技术壁垒。为了解决骑手买不起电池的问题，iFaster甄快提供租赁模式，骑手每月支付200多元的电池租赁费，就可以在首年免费充电。实际充电费用约为每次2元。渠道方面，iFaster甄快已经和麦当劳，肯德基配送服务主流提供商楚蜀达成合作，全部电动车都使用iFaster甄快的解决方案。此外，iFaster甄快还获得了美团饿了么的10000订单。此外，陈可说，如果电动车快充可以拓展到普通电动车用户层面，闪开来电拥有的20000多个社区点位将成为强大的渠道资源。为了推动这一过程，iFaster甄快在和部分电动车生产厂商合作，生产配备快充电池的电动车。目前，iFaster甄快已经在成都铺设了1000个充电桩，首年的试运营情况来看，毛利率达到50%，一年多时间实现了设备回本（充电桩的折旧周期大概为5年）。之后，iFaster甄快希望进入北京、深圳、上海、武汉等城市。目前，「iFaster甄快」正在寻求Pre-A轮融资，期望融资200万美金，估值1.2亿。关于团队，CEO陈可为闪开来电的创始人，COO杨开书是原楚蜀配送的COO。——————————————————我是乐文，超人学院创始成员，关注教育，文娱，智能硬件。超人学院结束后，我将会去清华读书，并持续从事早期投资相关工作。：，欢迎一切观点交流，欢迎一切需求和机会。如果有任何能帮到你的，请随时联系我：）

　　11月27日，在年度WISE2018新商业大会的现场，北京昌平科技园发展有限公司（简称“昌发展"）与集团签订了全面合作协议，双方将在企业孵化运营空间、私募基金投资、媒体宣传、数据共享等方面展开全面合作，并建立稳固的战略合作伙伴关系，昌发展总经理王颖和总裁冯大刚代表双方进行了签约。昌发展与集团的业务条线具有很大协同空间，未来双方将全面增进空间、资金、服务等方面的系统联动，充分整合双方在企业资源、品牌宣传、金融服务、优惠政策、平台空间及运营等方面的优势，为的创投企业提供综合服务的同时，加强人才聚集效应，提高财政资金的利用效率和使用效益。经过8年的发展，建立了丰富的创投企业资源网络，并在媒体业务的基础上将业务进一步延伸至联合办公空间——氪空间，金融数据提供商——鲸准，以及私募股权基金——氪基金等板块。其中氪空间作为**众创空间、国家双创示范基地重点项目，为中小微企业提供定制化的便捷服务，已在南京、北京等地落地多个产业孵化器。媒体在一二级市场的资源优势和对于创业公司发展需求的深刻理解，也成为基金、鲸准、氪空间等业务板块的重要流量入口和联动纽带。昌发展作为昌平区**全资设立的产业生态投资运营平台，下辖三大业务板块：资产管理——园区开发运营，科技金融——母基金投资直投，产业服务——政策、商务、技术等多维度服务。深度布局回龙观、创新基地、科技园区等昌平重点产业功能区60多万平米空间，打造了包括孵化器、化实验室、人才公寓等业态组成的一站式产业生态平台。自主管理的母基金已经投资31支业内基金，撬动社会资本138亿元，间接投资中小微企业400余家。昌发展总经理王颖在签约现场表示，昌发展来自昌平，昌平坐拥着中关村科学城和未来科学城，号称中国的大硅谷，“这次我们和基金、氪空间、媒体，以及鲸准进行的深度合作，也是希望通过昌发展管理的上百亿规模的母基金体系、几十万平米的产业综合体空间，以及聚焦在AI、物联网、以及医疗方向的孵化平台等资源，吸引更多的企业家到昌平创业，我们将和一起来携手帮助更多的创业者实现大家的梦想，成为伟大的公司。"在11月28日WISE2018新经济峰会“潮水退后的投资坚守与赋能"的圆桌对话上，王颖还分享了在资本市场发展放缓背景下的投资策略，昌发展将持续重点关注医药健康、新一代信息技术和智能制造领域的投资机会，打通产业链投资布局、充实技术背景投资团队；通过孵化器运营前延对于技术驱动型项目的早期投资，更加关注成长期项目的商业落地以合理控制投资安全边界；同时深化投后管理，加强被投企业与大型企业的生态链接，借助母基金体系整合融资对接，搭建公共服务平台**被投企业降低投入、提高效率。在经济拐点、产业革新、资本御寒的背景下，创业企业更需要来自监管机构、战略资本和创业服务机构的支持，冯大刚表示，“今天的一级市场，商业竞争非常激烈，融资环境更是充满挑战，在这样艰难的环境中，我们更需要把全行业的目光，聚焦在那些有可能创造未来的新经济们身上，让创投圈、资本圈，甚至全行业、全社会早一点看到他们的价值。"本次集团与昌发展的全面合作，也将给创业企业带来更丰富、更贴合企业发展需求的多样化服务资源包，助力企业更快、更好发展。

　　切勿用带酸性或碱性的清洁剂擦洗，只需用柔软的布沾少许工业酒精轻轻擦之即可光亮如新。因铜制品已经作防氧化处理，切勿使用擦铜剂，护理方法与钛金相同。